Юридичні права на ділянку землі, що знаходиться під придбаною у власність нерухомістю

Купівля будь-якої будівлі, споруди, будівлі, а тим більше будинку передбачає врегулювання юридичних питань, пов'язаних із правовим режимом безпосередньо самої ділянки, на якій розташована нерухомість.

Наразі ми з'ясуємо, як саме визначаються межі земельної ділянки та як виникає правовий режим земельної ділянки, пов'язаний із передачею власності володіння на будівлю, споруду чи житловий будинок. Крім цього, не можна обійтися без необхідності фіксації кадастрового номера на земельну ділянку в договорах, що передбачають придбання часток.

Йдеться про право власності на частку, набуту у праві власності на житлову будівлю, споруду чи будівлю, інші супутні питання.

Відповідно до 1-ї частини ст.181 Цивільного кодексу України, як безпосередньо земельні ділянки, так і всі будівлі та інші розміщені на них об'єкти відносяться до нерухомості (нерухомих речей, нерухомих об'єктів).

Речою, своєю чергою, згідно зі ст. 179 знов-таки Цивільного Кодексу України, вважається будь-який матеріальний об'єкт, щодо якого можливе виникнення цивільних прав та обов'язків.

Крім цього, стаття 187 Цивільного кодексу виділяє два окремі аспекти:

• «складові частини речі»;

• "складні речі".

Складовою речі може виступати все, що неможливо відокремити від речі, не пошкодивши її або не знецінивши річ суттєво. Коли право на річ переходить до іншого власника, її складові не повинні бути відокремлені.

Відповідно до п'ятого абзацу 5-го частини першої ст. 4 Закону № 3038 будівлі, будинки та інші споруди незалежно від їх призначення, включно з їх комплексами та частинами, лінійні, а також інші об'єкти, що належать до об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури, є об'єктами будівництва.

На законодавчому рівні містобудівна діяльність уже регламентує обов'язок формувати земельні ділянки ще до того, як на них починається будівництво. Тобто, на стадії їхнього планування.

Крім цього, виходячи з ГК 018-2000 до споруд відносяться всі будівельні системи, пов'язані безпосередньо із землею. Вони можуть бути створені з:

• будівельних матеріалів;

• напівфабрикатів;

• обладнання;

• обладнання, яке постає як результат виконання будівельно-монтажних робіт різного характеру.

До будівель зараховуються споруди, що складаються з конструкцій:

• несучих;

• огороджувальних;

• несучих – що захищають.

Вони можуть утворити підземні чи надземні приміщення. Вони можуть бути призначені для:

• проживання людей;

• розміщення систем обладнання;

• будівель для розміщення тварин, рослин та предметів господарського вживання.

До категорії будівель належать:

• житлові будинки;

• будинки, призначені під готелі, ресторани, торгові центри, вокзали, будинки для публічних виступів, навчальних закладів та інших цілей.

До житлових будинків відносяться капітальні споруди, які були збудовані з дотриманням вимог, які вже були встановлені законодавчими органами та іншими нормативно-правовими актами, що призначаються для постійного проживання у них громадян. Регламентує це ст. 380 Цивільного кодексу.

Відповідно до вищесказаного можна стверджувати, що житлові будинки, будівлі або споруди неможливо відокремити від земельної ділянки без пошкодження або суттєвого знецінення. Фактично, всі ці об'єкти є складовими земельної ділянки.

Відповідно до частини першої ст. 188 Цивільного кодексу - якщо кілька речей, складають єдине ціле, відповідно до чого можливе його використання за призначенням, то вони розглядаються як єдине ціле.

По суті, і сама земельна ділянка і будинок, споруда або будівля, які на ньому знаходяться, ідентифікуються як окремі речі, але при цьому в сукупності це все ж таки враховується як одна річ. Це логічно так як будинок або будь-яку споруду неможливо використовувати без самої земельної ділянки, на якій він побудований. І, навпаки, якщо зруйнувати споруду чи будову, що знаходиться на ділянці, ділянка втратить своє безпосереднє функціональне призначення.

Власник земельної ділянки має право зводити споруди, будинки та споруди, створювати на ньому водоймища закритого типу або давати дозвіл на будівництво споруд на своїй ділянці третім особам. При цьому власник земельної ділянки автоматично набуває права власності на всі збудовані ним будівлі, споруди, господарські споруди та інше нерухоме майно.

Відповідно до частини 4 ст. ст. закону № 3038 власник земельної ділянки має право реалізувати своє право на її забудову відповідно до законодавчих норм містобудівної документації.

Також частина 3-та Земельного кодексу України та 3-ї частини ст. 373 Цивільного кодексу право власності одночасно поширюється і на простір, що знаходиться над ділянкою або в його глибині. Тобто, на простір, який використовуватиметься для будівництва житлових будівель, господарських споруд та інших будівель.

Таким чином, якщо враховувати чинні положення, зазначені у цивільному та земельному законодавстві, то незважаючи на те, що земельна ділянка разом з об'єктами, які на ній розташовані будинками та іншими будівлями, юридично вважається однією річчю, але, з іншого боку, об'єкт нерухомості прирівнюється до складової частини земельної ділянки.

Оформлення кадастрового номера перед переходом до процедури відчуження нерухомості

У деяких випадках може виникати цілком логічне питання – як визначати право власності, пов'язане з переходом права власності на будинок, призначений для житла, або іншу будівлю чи споруду.

Поняття Земельного кодексу визначається безпосередньо земельним кодексом. Відповідно до нього земельною ділянкою вважається частина поверхні землі з чітко встановленими межами, зазначеним місцем розташування та встановленими щодо неї правами на збудовані об'єкти.