Як виконується правильна оцінка земельних ділянок?

У наші дні не лише звичайним українським громадянам здається, що вартість земельних ділянок у країні значно перебільшена. Наразі цей факт підтверджують і професіонали. Фахівці говорять про те, що завищено вартість майже 80% усіх, які виставлені на продаж ділянкою землі в Україні.

Реальним підґрунтям такої вартості є зовсім не відповідність ринковій вартості землі, а елементарне бажання продавця отримати за землю за максимальною вартістю. Втім, помилкову оцінку земельної ділянки можна уникнути, головне, при виконанні оцінки керуватися рекомендаціями експертних фахівців.

Наявність будівель та локація

На думку експертів, такі параметри як локація земельної ділянки та кількість збудованих на ній об'єктів у поєднанні з їх якістю формують практично 70% від усієї вартості ділянки землі. Якщо розібратися докладніше, то цих 70-ти відсотках 40 посідає локацію землі, а 30 – на якість, споруджених дільниці будівель.

Зверніть увагу на факт того, що в певних випадках такий розподіл може бути змінено з урахуванням індивідуальних гео локаційних або технічних характеристик конкретного об'єкта.

У той самий час, локація об'єкта який завжди виступатиме вирішальним чинником. Наприклад, вартість добротної дачі, розташованої на віддаленому від населеного пункту ділянці, буде приблизно однакова з вартістю далекого від капітальної споруди літнього будиночка, що у найближчому передмісті.

Проте, трапляються і протилежні випадки, у яких будова що знаходиться на ділянці навпаки буде знижувати вартість землі. Наприклад, ціну на торгах може значно знизити хлипкий каркасно-щитовий будиночок, що знаходиться на ділянці. По суті він сам жодної цінності для покупця не надає

А ось для того, щоб його знести і в подальшому звести на ділянці капітальну будову будуть потрібні додаткові витрати - гроші на сам знос будівлі та вивіз будівельного сміття. До речі ці послуги, особливо у важкодоступних місцях, можуть обійтися в солідну суму грошей.

Форма та розміри ділянки

Вплив на ціноутворення такого показника як розмір землі цілком логічний і зрозумілий. Нікого не здивує та обставина, що ділянка у 6 соток та 12 коштуватиме по-різному, навіть якщо й перебувають на території одного дачного кооперативу. Але, виявляється, така технічна характеристика земельної ділянки як її форма є досить спірним моментом.

Якщо ділянка правильної форми прямокутника, його власник цілком може розраховувати у сумі в 10-15% більшу, ніж власник ділянки неправильної, наприклад, трикутної форми.

Цільове призначення земельної ділянки

Саме дозволене державою використання земельної ділянки за певним призначенням та визначає насамперед цільову аудиторію, зацікавлену в тій чи іншій земельній ділянці. Цільове призначення землі має значний вплив на її вартість.

Якщо цільове призначення і, відповідно, тип дозволеного використання землі не підходить певному покупцю – він не розглядатиме цю ділянку як плановане придбання.

Вигляд використання має пряме відношення до вартості земельної ділянки. У деяких, передбачених законодавством України, випадках цільове призначення можна змінити. Однак, це знову-таки додаткова графа витрат на його придбання.

Документи на право власності

Правовстановлююча документація є обов'язковою для покупця. Здійснивши угоду купівлі-продажу і, не маючи після неї на руках документів на право власності, покупець ризикує залишитися без власних грошей, і без земельної ділянки. Якщо документи відсутні землю, краще не купувати.

Як виняток можна розглядати окремі випадки при яких документація оформлена лише частково, а сама земельна ділянка дуже сподобалася. Тоді покупцю слід спільно з продавцем довести процедуру оформлення права власності до кінця і лише після цього розпочинати процедуру оформлення купівлі-продажу землі. Витрати оформлення документів продавець і покупець можуть розподілити між собою за домовленістю.

До речі, якщо Ви особисто зіткнетеся з такою ситуацією, пам'ятаєте про те, що необхідність чекати і додатково до оформлення документів – це чудова нагода вимагати знижку на земельну ділянку.

Сезонний фактор

Сезон під час якого здійснюється правочин купівлі-продажу, по суті не може мати жодного впливу на вартість земельної ділянки. Щоправда, це заважає деяким продавцям завищувати ціни на ділянки навесні. Чомусь здається, що навесні літні дачі набувають набагато частіше, ніж в інші пори року.

Щоправда, така думка є помилковою і, за підсумком продавцю доведеться знизити вартість землі до загальної ринкової. До речі, на думку фахівців, саме така ситуація і склалася на земельному ринку навесні 2021 – календарна весна не призвела до збільшення покупок земельних ділянок, а лід зрушив тільки, після того як зійшов сніг.

Підбиваючи підсумки

Якщо Ви уважно прочитали наші рекомендації, то, без сумніву, зможете правильно оцінити свою земельну ділянку, не завищуючи при цьому своїх очікувань. Трапляється, що земельна ділянка взагалі не продається. Найчастіше причинами може бути наступне:

На ділянці точаться суперечки за межами. Сенсу виставляти таку землю на продаж немає. Звичайно, якщо власник не збирається приховати цей факт.

Також практично неможливо продати земельну ділянку яким зацікавилася місцева влада. Наприклад, до зони їхніх інтересів можуть увійти землі, де вони планують будувати об'єкти торгового чи промислового призначення, дороги чи багатоквартирні житлові масиви.

Не може викликати інтерес і ділянка в неблагополучному з екологічного погляду регіоні, земельна ділянка, що знаходиться в безпосередній близькості від сміттєзвалищ, ЛЕП або об'єктів, на яких функціонує шкідливе виробництво.

У той же час існують земельні ділянки, продати які можна дуже вигідно.

До них відносяться великі наділи землі в безпосередній близькості від мальовничих озер або лісових масивів, а також ділянки, розташовані на гірці з чарівними краєвидами, що відкриваються з неї. Причому навіть ті з них, які знаходяться в тупиковій місцевості, далеко від доріг масового користування.

Щоправда, для того, щоб така ділянка була оцінена дорого, необхідно, щоб до неї були підведені всі основні комунікації. І, звичайно ж, одним із найголовніших факторів, що впливають на вартість, є екологічна ситуація в регіоні розташування земельної ділянки.